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关于计算题:
一、第五章：货币时间价值（资金等效值）的计算
公式：
1．一次支付的终值公式与系数：
终值公式： F=P( F / P. i. n )
终值系数：（1+i）n ( F / P. i. n )
含义：期初一次性投入（或借贷），按给定的投资收益率（或利率），期末一次回收（或偿还本利和）多少？
2.一次支付的现值公式与系数：
1) 现值公式： P=F( P / F . i. n )
2) 现值系数： ( P / F . i . n )
3）含义：n年后需要一笔资金F，按给定的利率i复利计息，现在需一次性支付多少钱P?
4）1．2互为倒数，乘积为1。
3.等额序列支付的终值公式和系数：
1)公式： F=A ( F / A .i. n )
2)系数： ( F / A. i. n )
4.等额序列支付的储存基金公式和系数
1)公式： A=F ( A / F. i. n )
2) 系数： (A / F. i. n)
3）若计划在n年后积累一笔资金F，用于偿债或投资，在年利率为i复利计息的情况下，每年末需等额存储多少数额的资金A?
4）3．4互为倒数，乘积为1。
5.等额序列支付的现值公式与系数：
1) 公式： P=A ( P / A . i . n )
2) 系数： ( P / A . i . n )
3）含义：每年末支付等额A，n年后的本利和折现值是多少？或者每年等额偿还A，现需贷款多少？
6.等额序列支付的资金回收公式与系数：
公式： A=P（A / P. i. n）
系数： (A / P. i. n)
3)含义：在年利率为i复利计息的情况下，为在第n年末将初始投资P全部收回，在n年内每年年末应等额回收多少数额的资金A?
4）凡上述涉及A的地方，其A的含义是：等额的、序列的、定期发生的。如每年还本付息额；每期相等的销售收入、租金收入或净经营收益；分期支付的工程款、分期付款等。
5）5．6互为倒数，乘积为1。
7.等比序列的现值公式与系数：
1) 当i≠s时 P=A1( P / S. i .n )
nA1 × 当i=s时
An =A1 ( 1 + s ) n-1
(等比增长或减少的情况下，求第n年的现金流量)
2) 系数： ( P / S. i .n )
3）注意之处：
An指数为“n-1”;
P的指数为“n”;
与前面公式一样，P不在A1（或A）发生的那一年，而在其前一年！A1 在第1年末发生，s在第2年末发生，而P是在0年末发生。如果支出或收入等在年初发生，按期末惯例法调整为期末。
若求第1年现金流量，则。
8.等比序列年费用公式和系数：
1) 公式： A=A1(A / S .i .n )
2)系数： (A / S .i .n )
9.等差序列现值公式和系数
1）公式： P=G(P/G.i.n)
2) 系数： (P/G.i.n)
10.等差序列年费用公式和系数
1)公式： A=A1+G(A/G.i.n)
2) 系数： ( A / G. i . n )
以上7与8为一对，9与10为一对。7与9属掌握范围；8与10属熟悉范围。
书上的例题
例5-3，求P=A ( P / A . i . n )
例5-4、例5-6、例5-7、例5-8，求A = P ( A / P. i. n )
3．例5-5，求 中的A1，和An =A1 ( 1 + s ) n-1？
4．例5-8，求 ，即F=A ( F / A .i. n )。
5．例5-7另外一种思路：
（1）（2）步骤相同。
（3），求A/ 。
过程为：P余5 P/ A/（第6-15年每月要还的款）
解：P余5
P/ = P余5－8万元=17.53万元
A/ = P/ = =1947.2万元。
6．例5-9求各种情况下的P。
例5—9，书上的详细步骤：
P=例5—9的另一种作法：
(三)熟练掌握本书142页表5－1。
二、第六章：财务评价各指标的计算
公式
盈利指标：（动态的）
投资回收与投资回报：
注意：前半部分是投资回报；后半部分是投资回收。
财务净现值（NPV）：
NPV大于等于0，财务上可以接受。小于0时项目不可行。
财务内部收益率（IRR）：
；
用插入法求：
IRR大于ic 时，项目在财务上可以接受；小于ic 时，项目不可行。
4．动态投资回收期（Pb）
用详细计算公式：
上述四个指标涉及的要点：
净现金流量的计算
还本付息额的计算
关于净收益：
既有经营期收入，也可能有转售收入；
既可能是等额的，也可能是不等额的；
计算收益现值时，折现率有可能以投资收益率、目标收益率、最低可接受的收益率或期望报酬率等做ic 。
注意经营期长短，收益情况不同而采用不同的公式。如例5-9
项目可能是全投资（无贷款）形式，也可能是资本金（有贷款）形式。
（静态的）：
1．成本利润率
出售时：总销售收入－销售税金
有限年期时，用公式：
项目总开发价值 出租时：
无限年期时，用公式：
土地费用
前期工程费用
基础设施建设费用
建筑安装工程费用
（2）项目总开发成本 5。公共配套设施建设费用
（此处见第216～220页） 6．开发间接费用 土地费用一次投入
7．管理费用 利息
8．财务费用 其它：均匀投入
9．销售费用 融资费用：利息×10%
10．开发期税费
11．其他费用
12．不可预见费用等
（3）成本利润率=
本指标计算应注意的问题：
融资费用不给不算；
未提“均匀”时按“均匀”计算
未提“年”“季”时，按“年”计算
2．投资利润率
利润总额=（第160页）
销售税金=第160页）
项目总投资=（第160页）
3．资本金利润率
4．资本金净利润率
5．静态投资回收期Pb/:
详细计算公式是：
税前：（净经营收入－年还本付息额）/初始现金投资
6．现金回报率税后：（净经营收入－年还本付息额－所得税）/初始现金投资
其中：初始现金投资=权益投资、资本金、自有资金
不考虑增值收益时，
=（税后现金流量+投资者权益增加值）÷权益投资
7．投资回报率 考虑增值收益时，
=（税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益）
÷权益投资
8．利息备付率
9．偿债备付率
10．资产负债率
11．流动比率
12．速动比率
以上1～7项为盈利能力指标；8～13项为清偿能力指标。
（二）具体计算：见书上的例题
三、书中隐含但需掌握的计算：
（一）关于贷款余额：
公式：
（注意：这里的n为剩余年份或月份；i为年利率或月利率。）
2.例题（书中第145页例5－7、178页例6－9题、2003年单选第6、7题等）
2003年单选第6题：
已知：P=30万元，n=15×12=180个月，i=6%÷12=0.5%
求：A P余5 A/ A// (每月减少数)=？
2003年单选第7题：
已知：A=2500元，i=6%÷12=0.5% , n=20×12=240个月
求：P P余8 P/ A / =？
等额偿还时，本、息分付计算
先求A。
再求P余（见上面公式）
当年偿还利息=上年贷款余额×年或月利率
当年偿还本金=A－当年偿还利息
例题见179页表中2900元的来历。
（三）关于税前、税后现金流量：
公式：以第1年为例。注意现金流量的计算以年为单位。
潜在毛租金收入（可出租的面积×月租金水平×12个月）
－空置或租金损失
＋其他收入
有效毛租金收入（也叫有效总收入或实际总收入）
－经营费用（也叫经营成本）
净经营收入
－年还本付息额（A）
=税前现金流
－准备金（如果有）
税前现金流量
＋本金
－所得税 －折旧
应纳税收入
×税率
所得税
=税后现金流
见第10章，290页。
2.例题（书中第179页例6－9题，2003年计算题第1题等）
四、第二章房地产市场指标的计算（第35～38页，是新增的）
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