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一.单选题：
1. 政府举行土地使用权拍卖出让，有意购买者可以委托房地产估价人员为其评估能够承受的最高购买价格，这也是一种( )。A.市场价值评估 B．投资价值评估 C．原始价值评估 D．账面价值评估

标准答案：b考生答案：本题分数：8.33本题得分：0解析：就投资价值与市场价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价值。但作为房地产估价人员，评估投资价值或提供房地产市场分析报告、房地产投资项目可行性研究报告，也是其服务的重要领域。
2. 第一个房地产投资者对房地产都有一个心理价位，投资价值可以看成是这个心理价位，当( )低于其心理价位时，投资者趋向于增加投资；相反，他们将向市场出售过去的房地产。A．市场价格 B．投资价格C．使用价格 D．交换价格
  
标准答案：a考生答案：本题分数：8.33本题得分：0解析：投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，大于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。当投资价值大于市场价格时，说明值得投资购买；反之，说明不值得投资购买。
3. ( )是随着时间的推移而减少的。A.原始价值 B．账面价值C.市场价值 D．投资价值

标准答案：b考生答案：本题分数：8.33本题得分：0解析：原始价值是始终不变的；账面价值是随着时间的推移而减少的；市场价值是随着时间的推移而变化的，有时高，有时低。市场价值很少等于账面价值。
4. ( )是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。A. 原始价格 B．理论价格C．成交价格 D．市场价格

标准答案：d考生答案：本题分数：8.33本题得分：0解析：市场价格是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。
5. 楼面地价又称单位建筑面积地价，楼面地价与土地总价的关系为( )。A．楼面地价；土地总价÷总建筑面积B．楼面地价：土地总价x总建筑面积C．楼面地价：土地总价+总建筑面积D. 楼面地价：总建筑面积÷土地总价

标准答案：a考生答案：本题分数：8.33本题得分：0解析：

二.多选题：
1. 成交价格简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格。它是一个已完成的事实这种价格通常随着 ( )的不同而不同。A．交易者的心态 B．交易者的偏好C．交易者对市场了解程度 D．讨价还价能力

标准答案：A, B, C, D考生答案：本题分数：16.66本题得分：0解析： 成交价格可能是正常的，也可能是不正常的，所以，可将成交价格区分为正常成交价格和非正常成交价格。正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺，没有私自利害关系下进行交易形成的价格，不受一些不良因素的影响。
2. ( )是一组与政府对价格管制或干预的程度有关的价格。A．市场调节价 B．政府指导价C．政府定价 D．评估价格
  
  标准答案：A, B, C考生答案：本题分数：16.66本题得分：0解析：国家实行并逐步完善宏观经济调控下主要由市场形成价格的机制。价格的制定应当符合价值规律，大多数商品和服务价格实行市场调节价，极少数商品和服务价格实行政府指导价或者政府定价。可见，从政府对价格管制或干预的程度来划分，有市场定价、政府指导价和政府定价。
3. 政府对价格的干预，还有( )。最高限价是试图规定一个对房地产可以收取的最高价格；最低限价是试图规定一个对房地产可以收取的最低价格，又称最低保护价。所以，对有最高限价的房地产，估价结果不得超过其最高限价；对有最低限价的房地产，估价结果不得低于其最低限价的房地产，估价结果不得低于其最低限价。A．基准地价 B．最高限价C．最低限价 D．标定地价

标准答案：B, C考生答案：本题分数：16.66本题得分：0解析：最高限价是试图规定一个对房地产可以收取的最高价格；最低限价是试图规定一个对房地产可以收取的最低价格，又称最低保护价。所以，对有最高限价的房地产，估价结果不得超过其最高限价；对有最低限价的房地产，估价结果不得低于其最低限价。
4. 就( )相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价值。A.投资价值 B．原始价值C．账面价值 D.市场价值

标准答案：A, D考生答案：本题分数：8.33本题得分：0解析：原始价值简称原值、原价，也称历史成本、原始购置成本，是一项资产在当初购置时的价格或发生的支出，账面价值又称账面净值，折余价值，是该资产的原始价值减去已提折旧后的余额。

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一.单选题：
1. 合法原则要求房地产估价应以( )为前提进行。A．最高最佳使用原则B．公平原则C．估价对象的合法权益 D. 替代原则
  
标准答案：c考生答案：本题分数：6.67本题得分：0解析：两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值会有所不同。
2. 收益递增递减原理可以帮助我们确定( )。A．最佳用途和最佳规模 B．最佳约度C．最佳规模和最佳约度 D．最佳用途

标准答案：c考生答案：本题分数：6.67本题得分：0解析：它揭示的是两种投入产出关系：一种是在一种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投入产出关系；另一种是在所有的投入量都变动的情况下的投入产出关系。
3. ( )是评估房地产价格的时间界限，例如，政府有关房地产的法律、法规、政策、标准、税收等的发布、变更、实施日期等，均有可能影响估价对象的价格，因此，在估价时是采用发布、变更、实施日期之前的还是之后的，就应根据它不确定。A，估价时点 B．估价目的 C．估价区位 D．估价权益

标准答案：a考生答案：本题分数：6.67本题得分：0解析：估价不是求取估价对象在某一个时间上的价格，这既没有必要也不可能。

二.多选题：
1. 最高最佳使用具体包括( )。A．最佳高度 B．最佳用途 C．最佳规模 D．最佳集约度

标准答案：B, C, D考生答案：本题分数：13.34本题得分：0解析：最佳高度无据可依。
2. 房地产估价总的要求是独立、客观、公正，在具体估价作业中应遵循的原则主要是( )。A．最高最佳使用原则 B．合法原则C．估价时点原则 D．替代原则和公平原则

标准答案：A, B, C, D考生答案：本题分数：13.34本题得分：0解析：房地产估价原则是使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的估价结果具有近似性。
3. 合法权益包括( )等方面。A．合法原则 B．合法产权 C．合法使用 D．合法处分

标准答案：B, C, D考生答案：本题分数：13.34本题得分：0解析：合法原则与合法权益是两个不同的概念。
4. 现行的土地权属证书有( )。A．《国有土地使用证》 B．《集体土地所有证》C．《集体土地使用证》 D．《土地他项权利证明书》

标准答案：A, B, C, D考生答案：本题分数：13.34本题得分：0解析：这四种证书是我国现行的土地权属证书。
5. 现行房屋权属证书有( )。A．《房屋所有权证》 B．《国有土地使用证》C．《房屋共有权证》 D．《房屋他项权证》
  
标准答案：A, C, D考生答案：本题分数：13.34本题得分：0解析：因为《国有土地使用证》属于土地权属证书。
6. 房地产价格虽然受许多复杂多变的因素影响，但观察其形成和运动过程，仍有基本性规律，不以个别人的主观意志为转移。所以，估价人员对房地产的估价要做到( )。A．客观 B．公正 C．科学 D．合理

标准答案：A, B, C, D考生答案：本题分数：13.34本题得分：0解析：因为估价人员不能将自己主观随意认定的价格强加于估价对象。而必须遵循房地产价格形成和变动的客观规律。

一.单选题：
1. 按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0．98，则其依据为( )。A．可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％B．可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％C．可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2．04％D．可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2．04％

标准答案：d考生答案：本题分数：7.69本题得分：0解析： 根据教材111页直接比较公式，100/（）=0.98，可以计算出括号内的数值应为102.04，由于100代表估价对象房地产区域的打分，102.04代表可比实例房地产区域的打分，一目了然，可比实例的区域因素优于估价对象：102.04-100=2.04。
2. 某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7％和8％。某宗房地产交易，买方付给卖方2325元／㎡，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为( )元／㎡。A．2487．75 B．2500．00 C．2511．00 D．2162．25

标准答案：b考生答案：本题分数：7.69本题得分：0解析：根据教材104页公式“正常价格-应由卖方负担的税费=卖方实际得到的价格”，可以得到“正常成交价格=卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)”，进而可以得出2325/(1-7%)=2500。
3. 与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是( )。A，均衡原理 B．预期原理C．竞争原理 D．替代原理
  
标准答案：d考生答案：本题分数：7.69本题得分：0解析：市场比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。

二.多选题：
1. 交易日期的修正的具体方法为( )。A.价格指数 B.价格变动率C.时间序列分析 D．价格可变系数
  
标准答案：A, B, C考生答案：本题分数：15.38本题得分：0解析：
2. 在实际交易日期修正中，下列( )价格指数或价格变动率可供选用。A．一般物体指数或变动率 B．建筑物造价指数或变动率C. 建筑材料价格指数或变动率 D．建筑人工费指数或变动率

标准答案：A, B, C, D考生答案：本题分数：15.38本题得分：0解析：还有房地产价格指数成变动率，共有五项。
3. 房地产状况修正包括( )。A．区位状况 B．权益状况C．实物状况 D．双方的协议状况

标准答案：A, B, C考生答案：本题分数：15.38本题得分：0解析：双方的协议状况是根据一系列修正后得到的价格而确定的。
4. 实物状况比较修正的内容，对于土地来说主要包括( )。A．土地面积的大小 B．土地形状C．基础设施完备程度 D.土地平整程度

标准答案：A, B, C, D考生答案：本题分数：15.38本题得分：0解析：除了上述四项内容之外，还包括地势、地质水文状况等，这是对于土地来说，实物修正还有对于建筑物来说的内容。
5. 具体进行房地产状况修正的方法，有( )几种。A、直接比较修正 B．间接比较修正C．具体比较修正 D．抽象比较修正
  
标准答案：A, B考生答案：本题分数：15.38本题得分：0解析：针对具体房地产状况的修正的方法，只有直接比较和间接比较修正两种。
一.单选题：
1. 投资利润率的计算公式是（ ）A．开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用）B．开发利润/（土地取得成本+开发成本）C．开发利润/（土地取得成本+开发成本+投资费用）D．开发利润/开发完成后的房地产价值

标准答案：a考生答案：本题分数：5.88本题得分：0解析：B是直接成本利润率的计算公式，D是销售利润率的计算公式，C不是任何利润率的计算公式。
2. 在新开发区内有一块土地，总面积是2000平方米，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/平方米，则可转让土地的价格是（）A．2500万元 B．3500万元C．3600万元D．3000万元

标准答案：c考生答案：本题分数：5.88本题得分：0解析：先求出可转让土地面积再乘以20000 X 60% X 3000=3600万元。
3. 新建建筑物价格=( )+建造建筑物费用+正常利税。A．征地费 B．拆迁安置补偿费C．地价款 D．零
  
标准答案：d考生答案：本题分数：5.88本题得分：0解析：在新建建筑物的情况下，上述公式中不含征地费、拆迁安置补偿费、地价款。二、多项选择题

二.多选题：
1. 下面（ ）是求取建筑物的重新购建价格的方法A．单位比较法B．分部分项法C．工料测量法D．单位体积法

标准答案：A, B, C, D考生答案：本题分数：11.76本题得分：0解析：求取建筑物的重新购建价格的方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法、指数调整法四种，其中单位体积法是单位比较法的一种。
2. 以下哪些属于重新购建价格（ ）A．建筑物的重置价格B．土地的重置价格C．建筑物的重建价格D．土地的重建价格
  
标准答案：A, C考生答案：本题分数：11.76本题得分：0解析：土地没有重置价格和重建价格之说，更不属于重新购建价格。
3. 在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括( )。A．土地取得成本 B．开发成本C. 管理费用 D．销售费用

标准答案：A, B考生答案：本题分数：11.76本题得分：0解析：见公式：直接成本利润率＝开发利润/（土地取得成本+开发成本）
4. 建筑物的重新购建价格是( )的价格。A．扣除折旧后 B．估价时点时C．客观 D．建筑物全新状态下

标准答案：B, C, D考生答案：本题分数：11.76本题得分：0解析：重新购建价格是假设在估价时点重新取得或者重新开发建设全新状况的估价对象所必要的支出和应获得的利润之和。
5. 在房地产价格构成中，以下（）属于开发成本的内容。A．勘察设计费B．道路建设费C．三通一平费 D．销售税费
  
标准答案：A, B, C考生答案：本题分数：11.76本题得分：0解析：开发成本包括(1)勘察设计和前期工程费，包括可行性研究、规划、勘察、设计及“三通一平”等工程前期所发生的费用。 (2)基础设施建设费，包括所需的道路、给水、排水、电力、通信、燃气、热力等设施的建设费用。 (3)房屋建筑安装工程费，包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用和安装工程费用。 (4)公共配套设施建设费，包括所需的非营业性的公共配套设施的建设费用。 (5)开发建设过程中的税费。销售税费是项目出售后发生的费用，不属于开发成本的内容。
6. （ ）的出现是技术进步的必然结果，同时也是“替代原理”的体现，A．重置价格B．重置成本C．重建价格D．重建成本

标准答案：A, B考生答案：本题分数：11.76本题得分：0解析：重置价格和重置成本是一个意思，重建价格也叫重置成本，重置价格与重建价格的不同之处是，重置价格侧重的是同等效用，重建价格侧重的是完全相同。
7. 下列哪种房地产最适用于用成本法估价（ ）A．学校B．公园C．商场D．普通商品住宅

标准答案：A, B考生答案：本题分数：11.76本题得分：0解析：学校和公园是很少发生交易的房地产，最适用于用成本法估价。商场和普通商品住宅是具有交易性的房地产，最适用于用市场法估价。
一.单选题：
1. 估价上的折旧注重的是( )。A．原始取得价值的减价修正 B．原始取得价值的摊销与回收C．重置价值的摊销与回收 D．价值的减价修正

标准答案：d考生答案：本题分数：7.14本题得分：0解析：估价上的折旧注重的是市场价值的真实减损，科学地不是折旧，而是价值的减价调整。
2. 某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5％，则该建筑物的成新率为( )％。A．76 B．80 C．81 D．84

标准答案：c考生答案：本题分数：7.14本题得分：0解析：求成新率的公式：1-（1-残值率） X （有效经过年数 / 建筑物的经济寿命），即,1-(1-5%) X 8/ (8 +32)=0.81。
3. 建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命之分，该两者的长短关系有（ ）A.自然寿命≥ 经济寿命 B. 自然寿命 ≤ 经济寿命 C. 自然寿命=经济寿命 D.无关

标准答案：a考生答案：本题分数：7.14本题得分：0解析：建筑物的自然寿命是指建筑物从竣工验收合格之日起到不堪使用时的年数。建筑物的经济寿命是指建筑物从竣工验收合格之日起预期产生的收人大于运营费用的持续年数，建筑物的经济寿命短于其自然寿命。
4. 在成本法求取折旧中，采用（ ）更符合实际情况A． 有效经过年数B． 实际经过年数C． 剩余经过年数D．自然经过年数
  
标准答案：a考生答案：本题分数：7.14本题得分：0解析：自然经过年数不能反映建筑物真实的状况，采用有效经过年数求出的折旧更符合实际情况
5. 以下（ ）属于外部折旧A. 自然经过的老朽B．意外的破坏损毁C．交通拥挤D．建筑样式过时

标准答案：c考生答案：本题分数：7.14本题得分：0解析：AB属于物质折旧，D属于功能折旧，只有交通拥挤属于经济折旧。
6. 某10年前建成交付使用的建筑物，估价人员实地观察判定其剩余经济寿命是30年，残值率为4%，，用直线法计算该建筑物的成新率是（）A.60%B.78%C.58%D.68%
标准答案： 解析：q=1-(1-R)t/N,已知R=4%，t=10,N=30,则q=1-(1-4%)*10/30=0.68
7. 如果建筑物建设期为3年，建筑物是在取得土地使用权的同时开始建造的，并且建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束，土地使用年限届满后使用权人又未办理续期，那么下列哪种说法是正确的（）A.应按建筑物的经济寿命计算建筑物的折旧。B.应按建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算建筑物折旧。C.应按整个土地使用年限计算建筑物折旧。D.应按土地使用权的剩余年限计算建筑物折旧。
  
标准答案：b考生答案：本题分数：7.14本题得分：0解析：根据城市房地产管理法第21条：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽然申请续期但未获批准的，土地使用权由国家无偿收回”和城镇国有土地使用权出让和转让管理暂行条例第40条：“土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得”的规定，土地使用权期满后，对建筑物失去了所有权，那么计算建筑物折旧时，不能包含土地使用年限之外的建筑物经过年限，所以只有B是正确的。

二.多选题：
1. 下面 （ ）属于功能折旧A．建筑物基础下沉 B．户型设计不好C．位于城市衰落地区D．门窗破旧

标准答案：B考生答案：本题分数：14.28本题得分：0解析：AD属于物质折旧，C属于经济折旧，只有B属于功能折旧。
2. 下面的哪种说法是正确的（ ）A．建筑物维修养护正常，有效经过年数与实际经过年数相当B．建筑物维修养护差，有效经过年数比实际经过年数短C．建筑物维修养护差，有效经过年数比实际经过年数长D．建筑物经过更新改造，有效经过年数比实际经过年数短E．建筑物的经济寿命短于其自然寿命

标准答案：A, C, D, E考生答案：本题分数：14.28本题得分：0解析：有效经过年数是建筑物在估价时点按其状况与效用所显示的年数，建筑物维修养护差，有效经过年数比实际经过年数长而不是短。
3. 下列公式哪些是计算成新率的公式（ ）A．q=1-(1-R)t/NB．V=C[1-(1-R)t/N]C．q=1-(1-R)t/(t+n)D．q=1-(1-R)N/t

标准答案：A, C考生答案：本题分数：14.28本题得分：0解析：B是计算建筑物现值的公式，D是一个错误的公式。
4. 建筑物的物质折旧包括( )。A．功能衰退 B．正常使用的磨损C．环境恶化 D．意外的破坏损毁
  
标准答案：B, D考生答案：本题分数：7.14本题得分：0解析：物质折旧又称物质磨损、有形损耗，是建筑物在实体方面的损耗所造成的价值损失。进一步可以归纳为4个方面：①自然经过的老朽；②正常使用的磨损；③意外的破坏损毁；④延迟维修的损坏残存。功能衰退指的是功能折旧，环境恶化指的是经济折旧。
一.单选题：
1. 钢筋混凝土结构房屋的残值率是（ ）A． 2%B． 3%C． 4%D． 0

标准答案：d考生答案：本题分数：6.25本题得分：0解析：残值率是建筑物残值减去清理费用后的残余价值与房屋造价的比例，按照房屋折旧的有关规定，钢筋混凝土结构房屋的残值率是0。
2. 受腐蚀的砖木二等生产用房的耐用年限是（ ）A． 30年B． 20年C． 10年D． 40年

标准答案：b考生答案：本题分数：6.25本题得分：0解析：受腐蚀的砖木一等和二等生产用房的耐用年限均是20年。
3. 结构有明显变形或损坏，屋面严重漏雨，需进行大修或翻修、改建的房屋，它的完损等级为（ ）A． 一般损坏房B．基本完好房C． 危险房D． 严重损坏房

标准答案：d考生答案：本题分数：6.25本题得分：0解析：根据房屋完损等级评定标准判定。
4. 门窗属于房屋（ ）A． 结构的组成部分B． 装修的组成部分C． 设备的组成部分
  
标准答案：b考生答案：本题分数：6.25本题得分：0解析：首先，门窗属于房屋装修的组成部分，除了门窗外，内外墙抹灰也属于房屋装修的组成部分。
5. 某房地产八八年一月建成，九八年一月欲评估其现值，判定该房地产尚可使用四十年，若残值率为0，按直线法确定其成新率为（）A． 20%B． 30%C． 50%D． 80%

标准答案：d考生答案：本题分数：6.25本题得分：0解析：q=n/(t+n)=40/(10+40)=0.80
6. 基本完好房的成新率为（ ）A. 十、九成新B. 九、八成新C. 八、七成新D. 七、六成新

标准答案：d考生答案：本题分数：6.25本题得分：0解析：房屋新旧程度的判定标准是： 1)完好房：十、九、八成； 2)基本完好房：七、六成； 3)一般损坏房：五、四成； 4)严重损坏房及危险房：三成以下。

二.多选题：
1. 下面（ ）是计入商品住宅价格的费用。A． 征地费B． 建筑安装工程费C． 住宅小区内的营业性用房建设费用D．住宅小区内设施的建设费用

标准答案：A, B考生答案：本题分数：12.5本题得分：0解析：按照商品住房价格构成的有关规定，住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用不得计入商品住宅价格。
2. 经济适用住宅基准价格由（ ）构成A． 开发成本B． 税金C． 经营用房的建筑安装费D． 利润

标准答案：A, B, D考生答案：本题分数：12.5本题得分：0解析：按照经济适用住房价格构成的有关规定，开发经营企业留用的经营用房的建筑安装费是不得计入经济适用住房价格的。
3. 在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁所发生的费用包括（ ）A． 补偿安置费B． 三通一平费C． 房屋拆迁服务费D．房屋拆迁管理费E． 有关税费

标准答案：A, C, D, E考生答案：本题分数：12.5本题得分：0解析：三通一平费指开发项目前期通电、通水、通路和平整场地发生的费用，不属于房屋拆迁费用的范畴。
4. 6、房地产直线折旧的折旧基数为（ ）A. CB. C-SC. 1-RD. C(1-R)
  

标准答案：B, D考生答案：本题分数：12.5本题得分：0解析：见教材。
5. 房屋的完损等级是用来检查房屋维修养护情况的一个标准，是确定房屋实际新旧程度和测算折旧的重要依据，是根据房屋的结构、装修、设备的完好、损坏程度来划分的。4、商品住宅价格中的利润是以（ ）为基数核定A． 征地费及拆迁安置补偿费B． 勘察设计及前期工程费C． 住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用D．住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费E． 住宅建筑、安装工程费

标准答案：A, B, D, E考生答案：本题分数：12.5本题得分：0解析：住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用是不计入商品住宅价格的。

一.单选题：
1. 某公司发行总面额为800~f元的债券，票面利率为12％，发行费用率为4％，发行价格为900万元，公司所得税税率为33％，则该债券的发行成本为( )。A．12．50％ B．11．11％ C．8．38％ D．7．44％

标准答案：d考生答案：本题分数：5.56本题得分：0解析：
2. 收益法的理论依据是 （ ）A．生产费用价值论B．经济原理C．替代原理D．预期原理

标准答案：d考生答案：本题分数：5.56本题得分：0解析：生产费用价值论是成本法的理论论据，替代原理是市场法的理论依据。
3. 用收益法计算房地产价格，若净收益A每年不变，报酬率为0，收益年限为n，则V=（ ）A.∞ B.n*AC.AD.0

标准答案：b考生答案：本题分数：5.56本题得分：0解析：做这个题的关键是要选对收益法的公式，我们根据报酬资本化法最一般的公式： V=A1/（1+Y1）+A2/[（1+Y1）*（1+Y2）]+… +An/[（1+Y1）*（1+Y2）*… (1+Yn)] 由于净收益A每年不变，报酬率为0，收益年限为n，所以代入上面的公式可以得到：V=A*n 。
4. 评估某宗收益性房地产的价格时，在其他因素不变的情况下，预测的未来净收益越大，评估出的价格会（ ）A．越高B．越低C．不变D．难说

标准答案：b考生答案：本题分数：5.56本题得分：0解析：收益法是建立在资金具有时间价值的观念上的，收益性房地产的价值高低主要取决于未来净收益、获得净收益的可靠性和获得净收益期限的长短三个因素。其中，未来净收益越大，房地产价值就越高，反之就越低。
5. 某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（）A．4858B．5200C．2700D．6264
  
标准答案：b考生答案：本题分数：5.56本题得分：0解析：
6. 某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该类房地产的报酬率为8%，该房地产的价格为（）万元A.100B.42C.63D.77

标准答案：a考生答案：本题分数：5.56本题得分：0解析：根据收益年限为无限年的净收益按一定比率递增和递减的公式分别求出折现后总收益和总费用，然后两个结果相减得到房地产的价格：V=12/（8%-2%）-7/（8%-1%）=100万元。
7. 预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为（）万元A.225.00B.237.50C.381.25D.395.83

标准答案：c考生答案：本题分数：5.56本题得分：0解析：
8.  
  
标准答案：a考生答案：本题分数：5.56本题得分：0解析：这是收益年限为无限年时的净收益按一固定数额逐年递增的公式。

二.多选题：
1. 有了货币的时间价值观念之后，收益性房地产的价值就是该房地产的未来净收益的现值之和，其高低取决于下列3个因素：( )。A．可获净收益的大小B．可获净收益期限的长短C．获得该净收益的可靠性E．建立在货币具有时间价值的观念，现在的钱比将来的钱更值钱
  
标准答案：A, B, C考生答案：本题分数：11.12本题得分：0解析：收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值高低主要取决于下列3个因素：①未来净收益的大小——未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低；②获得净收益的可靠性——获得净收益越可靠，房地产的价值就越高，反之就越低；③获得净收益期限的长短——获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低。E的说法是错误的。
2. 收益法适用的对象，是有收益或有潜在收益的房地产，如( )等房地产。A．农地和商业 B．旅馆和餐饮C．写字楼 D.公寓
  
标准答案：A, B, C, D考生答案：本题分数：11.12本题得分：0解析：收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，如写字楼、住宅(公寓)、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库 (用于出租的)、农地等。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所 属的这类房地产有获取收益的能力即可。
3.  

标准答案：A, D考生答案：本题分数：11.12本题得分：0解析：见教材
4. 收益法适用的条件，是房地产的{ }都易于量化。A．收益 B．风险C．价值 D．金额

标准答案：A, B考生答案：本题分数：11.12本题得分：0解析：收益法适用的条件是房地产的收益和风险都能够较准确地量化。
5. 收益法的公式为：V=A/Y，则此公式的前提是( )。A.净收益每年不变为A B．报酬率大于零为YC．收益年限n为无限年 D．报酬率为零

标准答案：A, B, C考生答案：本题分数：11.12本题得分：0解析：见教材。

一.单选题：
1. 某门市的土地剩余使用年限为3年，可出租面积200平方米，从现在租赁出去，期限为2年，约定好月租金是180元/平方米，且每年不变，附近类似门市的正常月租金是200元/平方米、报酬率是10%，运营费用率为30%，则该门市现在带租约出售时的正常价格是（） A.700000元B.695554元C.777268元D.800500元

标准答案：c考生答案：本题分数：6.67本题得分：0解析：
2. 净收益率与运营费用率的关系是（ ）A．净收益率=运营费用率B．净收益率>运营费用率C. 净收益率<运营费用率D. 净收益率+运营费用率=1

标准答案：d考生答案：本题分数：6.67本题得分：0解析：净收益率与运营费用率的关系是一种互补的关系。
3. 用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取（ ）净收益作为估价依据。A.类似房地产的客观B.类似房地产的实际C.类似房地产的最高D.类似房地产的最低
  
标准答案：a考生答案：本题分数：6.67本题得分：0解析：类似房地产的最高、最低、实际价格只是一些偶然因素在起作用，并不能代表社会平均的收益水平。
4. 与报酬率性质不同的名词有（ ）A.利息率B.折现率C.内部收益率D.空置率

标准答案：d考生答案：本题分数：6.67本题得分：0解析：空置率是出租性房地产房间空置的百分率，与报酬率的性质不同。
5. 在收益法估价中，对于单独土地的估价，是根据（ ）确定收益年限。A.土地的整个使用年限B.土地的剩余使用年限C.建筑物的整个使用年限D.建筑物的整个使用年限

标准答案：b考生答案：本题分数：6.67本题得分：0解析：土地取得收益的时间是与该块土地实际相关的剩余使用年限决定的。

二.多选题：
1. 收益法中的运营费用不同于会计上的成本费用，如前者不包含（ ）A.所得税B.土地摊提费C.改扩建费D.房屋火灾保险费
  
标准答案：A, B, C考生答案：本题分数：13.34本题得分：0解析：D是收益性房地产正常运营所必须的，所以要包含在运营费用当中。
2. 求取报酬率的方法有（ ）A.累加法B.市场提取法C.投资报酬率排序插入法D.实际观察法

标准答案：A, B, C考生答案：本题分数：13.34本题得分：0解析：D是求建筑物折旧的方法。
3. 可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有（ ）A.商业利润B.净运营收益C.潜在毛收入D.有效毛收入
  
标准答案：B, C, D考生答案：本题分数：13.34本题得分：0解析：A不是房地产本身带来的收益，而是其他资本或经营的收益。
4. 在收益法中，下列哪一种说法是正确的（ ） A.净收益占有效毛收入的比率称为净收益率B.运营费用占潜在毛收入的比率称为运营费用率C.投资回报占投资回收的比率称为报酬率D.报酬率与投资风险正相关
  
标准答案：A, D考生答案：本题分数：13.34本题得分：0解析：BC正确的说法应该是：运营费用占有效毛收入的比率称为运营费用率，投资回报占所投入的资本的比率称为报酬率。
5. 报酬率=（ ）+风险调整值-投资带来的优惠A.无风险报酬率B.安全利率C.经济增长率D.银行贷款利率
  
标准答案：A, B考生答案：本题分数：13.34本题得分：0解析：根据累加法，报酬率=无风险报酬率+风险补偿率-投资带来的优惠，无风险报酬率也称为安全利率，是无风险投资的报酬率， CD均不是无风险报酬率。